Nedostupné dostupné bydlení

12.5.2022

Za dostupné je v Evropě považováno takové bydlení, jehož náklady nepřesáhnou 30 % příjmů domácnosti,“ konstatoval na nedávné konferenci Stavebního fóra Tomáš Kašpar z Asociace nájemního bydlení. A podle něj se vzhledem ke stále rostoucím cenám bytů nových i starších u nás do této definice „vejde“ hlavně a právě nájemní bydlení

Skutečností je, že koupě vlastního bydlení se „běžné“ populaci v posledních letech vzdaluje. „Inflace, ceny stavebních prací, růst úroku, pokles či stagnace HDP, menší poptávka po hypotékách,“ tak jen víceméně namátkou vyjmenovává hlavní faktory vývoje na bytovém trhu Petr Hána z poradenské společnosti Deloitte. A v neposlední řadě připomíná ještě dvě velké neznámé a nejisté veličiny – válku na Ukrajině a energetickou krizi. Tento nepříznivý mix tlačí ceny bytů do nikdy neviděných výšek. Platí to zejména pro Prahu, kde se metr plochy bytové novostavby v prvním čtvrtletí prodávaly už za 150 000 Kč a nabídkové ceny bytů, které byly do prodeje uvedeny až v tomto období, už dosahovaly skoro 170 000 Kč. V nabídkách je tak možné najít byt 1 + kk o výměře 13 metrů čtverečních za 2 mil. Kč a stejnou dispozici na ploše 66 „čtverců“ za 12,5 milionu korun.

Je na místě dodat, že nájemné stoupá téměř paralelně. Pražský průměr za první tři měsíce roku činil už 360 Kč za metr čtvereční a pro nové rezidenční projekty už čistě nájemního rázu se počítá s 500 – 600 Kč. Především v metropoli a stejně tak v Brně (což jsou lokality, které nabízejí nejvíce pracovních příležitostí) se tak bydlení stává něčím, co se možnostmi těch, kteří potřebují bydlet a nikoli investovat, dost rozchází.

Co s tím? Poslední akce Stavební fóra, která se pod názvem „Dostupné bydlení“ konala minulý týden, se snažila na tuto nanejvýš naléhavou otázku najít alespoň částečnou odpověď.

Cesta z velkoměsta

„V poslední době došlo k mentálnímu zlomu. Lidé tam chtějí nejen bydlet, ale i žít,“ upozornila v diskusi Denisa Višňovská z RK Lexxus na změnu chování zájemců o bydlení. Přitom slovem „tam“ měla na myslí širší okolí Prahy a pojmem „žít“ požadavek existence obchodní, školské, kulturní a zdravotnické infrastruktury. Tedy nikoli už jen dostupnost dopravní, což dříve byla jediná mantra nejen pražské suburbanizace. Dnes proto zájemci o bydlení v okolí metropole směřují do měst, jako je Beroun, Kladno, Mladá Boleslav, ale také třeba Odolena Voda či Mníšek pod Brdy. I tady ceny bytů i výše nájmů stoupají, ale jsou přece jen o hodně vlídnější než v Praze – statistiky Lexxusu pro Středočeský kraj mluví o cenách 79 000 – 93 000 Kč za metr čtvereční bytové plochy.

Na tento vývoj vcelku rychle reagovala řada developerských firem. „Máme už deset mimopražských pozemků. Při jejich výběru jsme se řídili především dopravní dostupnosti – maximálně 60 minut vlakem do centra nebo 45 minut jízdy autobusem k metru,“ vysvětluje Petr Beneš ze společnosti Skanska Reality. A dodává, že ale musí také jít o sídla nad 5 000 obyvatel, což víceméně garantuje dostatečnou nabídku služeb, a jejich územní plán výstavbu umožňuje: „Doufali jsme, že i povolovací řízení bude mimo Prahu rychlejší, ale ne vždy se tyto naše naděje splnily.“

Úprk z Prahy bude nepochybně pokračovat, a to tím spíše, že perimetr dopravní dostupnosti metropole se bude časem rozšiřovat. „Vysokorychlostní železnice zkrátí cestu z Prahy i do Ústí nad Labem na pouhou hodinu,“ prognózuje D. Višňovská.

Pomůže ořezávání nákladů?

Cenu nových bytů pro Pražany či obyvatele dalších větších měst lze ovšem snižovat nejen nákupem levnějších pozemků v jejich okolí.

Martin Skalický z firmy Progresus Invest Holding apeloval na to, že „na cestě k dosažitelnému bydlení je třeba propojit všechny články procesu jeho přípravy a hledat na každém kroku úspory, které sníží finální cenu bytu.” Zvláště vyzdvihl důležitost výběru materiálu použitého k výstavbě: „Ceny stavebních materiálů jsou dnes významným nákladem. Pokud použiji moderní technologie a obnovitelné lokální zdroje jako dřevo, snížím cenu a významně podpořím místní ekonomiku. Zapojím místní know how a místní výrobní proces, zkrátím dopravní vzdálenosti. Dřevo je výrazně lehčí než kámen, ocel a beton. Jeho nižší hmotnost uspoří náklady na přepravu.”

„Prefabrikáty a moduly mohou cenu stavebních prací, které se do nákladů promítají zhruba 50 %, výrazně snížit,“ tvrdí P. Beneš. Podle něj hodlá Skanska v Česku využít koncept Livo. Ten je založen právě na modulární výstavbě a je jakousi variantou systému Boklok, který Skanska už léta a s úspěchem využívá ve Švédsku: „Doba výstavby na místě se zkracuje až o 50 %, náklady výstavby se snižují až o 30 %.“

Především soukromý sektor hledá i jiné cesty, jak na trh dodat byty v únosných cenách, nicméně základní příčina krize bydlení v Česku bohužel trvá. „Stavíme o dvě třetiny bytů méně, než bychom potřebovali,“ pojmenovává základní problém českého bytového trhu Petr Kelner z České spořitelny. Ta se rovněž pokouší dnes už takřka závratné ceny bydlení snížit – její společnost Dostupné bydlení ČS by ve spolupráci s obcemi mělo v horizontu let dodat na trh byty o 20 % levnější než je tržní nabídka, a to i cestou snížení úvěrové marže. Cílem ČS je podle P. Kelnera nabídnout „bydlení za rozumných podmínek.“

Určité zmírnění bytových problémů nabízí i družstevní výstavba. „Působíme ve stejných tržních podmínkách jako ostatní, ale nabízíme lidem únosnější financování,“ říká Anna Ježková ze společnosti COOP Development, která má na kontě už dvě tisícovky nových bytů.

Potíž je v tom, že výstavba je u nás během na hodně dlouhou trať a recepty na zmírnění krize nepůsobí okamžitě. Pro ty, kteří mají akutní potřebu bydlet, tak nezbývá než případný sen o bydlení ve vlastním zaměnit za nájem. Ani v tomto ohledu ovšem situace není ideální. „Nájemní bydlení je perspektivní, ale je ho málo,“ popisuje stav v tomto segmentu trhu T. Kašpar. A také proto podle P. Hány výše nájemného poroste: „V dohledné době očekávám dvouciferný růst.“ Jak na takový vývoj bude reagovat strana poptávky je zřejmé – výměra pronajímaných bytů se bude zmenšovat.

Petr Bým