Hlavním důvodem, proč se staví málo bytů, proč se na ně vytvářejí pořadníky a jejich cena roste, není překvapivě neochota politiků. Hlavním problémem je infrastruktura ve městech, myslí si Tomáš Pardubický, akcionář developerské společnosti FINEP. Města podle něj nemají dost peněz, aby stavěla dopravu, parkování, vodovodní řady, kanalizaci, energetické sítě. Vidí dvě možná řešení. Buď změnit rozpočtové určení daní a víc podpořit velká města, kam se lidé stěhují za prací. Nebo zajistit výstavbu infrastruktury ze strany státu. V současnosti přitom města tlačí na investory, aby sítě a vybavení financovali sami. Ti pak zvýšené náklady logicky promítnou do cen bydlení.
Jaké je nyní největší téma v developmentu? Je to například přechod na energeticky úsporné bydlení, udržitelnost?
V posledních dvou letech trpím tím, že žijeme ve světě polopravd. Celá naše společnost a politika se vrhla do těžkého populismu. Vždy se řekne jen polovina myšlenky a neříká se B. Třeba pro náš byznys je to téma udržitelnosti. Všichni po ní volají, zásadním způsobem se mění normy a legislativa kolem energetické účinnosti budov. Myšlenka je zcela jistě správná, ale neříká se B. Jaký je výsledek energetické udržitelnosti, o kolik procent se zlepšuje účinnost. O kolik procent se zvyšuje kvalita bydlení. A oproti tomu, o kolik tyto regulace zdražily bydlení.
Mám na to takovou zkratku. Na konferencích se ptám: "Kdo byste chtěl mít ekologičtější bydlení?" Odpovědí je sto procent hlasů. A potom se zeptám: "Kdo jste ochoten za to u bytu 2+kk zaplatit 250 tisíc korun navíc? Na třech konferencích byl jeden odvážný člověk, který zvedl ruku. Chybí mi společenská diskuse, která na takovéto otázky bude dávat odpovědi.
Když se podíváte na trh s bydlením, na development a investice do bydlení, odráží se v něm spousta faktorů společnosti. Od migrace do měst po energetickou účinnost, klimatické změny, systém práce na home office. Ta témata mají racionální stránku, na kterou se dá černobíle odpovědět. Například: pokud chci posunout energetický štítek na domu z kategorie B do kategorie A, stojí to konkrétní peníze. Na to navazuje hodnotová diskuse, politická. Stojí nám za to, abychom nařídili, že všechny budovy mají být ve třídě A? A to už není černobílá diskuse. Protože někdo může říci, že abychom snížili Evropskou produkci CO2 o dvě procenta, zdražíme byty o třicet procent.
Jak se projevuje plnění kritérií na udržitelnost k vašemu přístupu k financování?
Opět je důležité říci A i B. Banky dnes nebudou financovat výstavbu, pokud nebude energetické hodnocení nižší než B mínus deset procent. To jsou moderní, vysoce účinné budovy. Ještě před deseti lety se stavěly i horší. Nyní banky nebudou financovat jiné, a tato kritéria do budoucna pravděpodobně ještě zpřísní. Ale to není autonomní rozhodnutí českých bank. Ony převzaly metodiku doporučenou Evropskou centrální bankou. A ta ji převzala od soukromého institutu pro udržitelnost budov. Za tím stojí několik neziskových organizací, které doporučují, jakým způsobem mají banky financovat nemovitosti. Jinými slovy, někdo tady bez široké diskuse rozhodl o tom, že budovy pod B mínus deset procent se nebudou financovat. To není černobílé rozhodnutí. Sám bych nedokázal dát dohromady algoritmus nebo vzoreček, co musí budova splňovat. To je politické rozhodnutí. My musíme kvůli českému dlouhému povolovacímu řízení studovat direktivy Evropské unie týkající se energetické účinnosti budov, které teprve budou platit, abychom dopředu věděli, co máme kreslit.
Začali jsme měnit projekty, přizpůsobovat je direktivám. Jeden z aspektů, který z toho vycházel byl, že musíme dělat méně bytů s klimatizací, která je vysoce energeticky náročná. Jenže dnes se začíná objevovat nová regulace, která se už netýká energetické účinnosti, ale jde bokem a řeší přizpůsobení se klimatickým změnám. Chce, aby byty byly víc chlazené, aby byly připravené na oteplování. Dvě regulace, které jsou proti sobě.
Jaké to má řešení?
Například budeme stavět víc fotovoltaické kapacity na každé budově. To už je nyní prakticky standard. Ale samozřejmě to výstavbu zdražuje. A můj politický, společenský dotaz zní: "Stojí nám těch dvě stě padesát tisíc korun na byt 2+kk za to?" A to není číslo vycucané z?prstu, kvůli ekologii o takovou částku byty opravdu zdražily. Je tomuto zdražení adekvátní ekologický benefit?
Na druhé straně, vy developeři vlastně společenské povědomí o nutnosti ekologických řešení vytváříte, když ve svém marketingu jako výhody akcentujete tyto změny…
Bojuji proti vymizení selského rozumu. Ve FINEPu máme dvacet let oddělení, které se věnuje udržitelnosti a energetické náročnosti. Dvacet let optimalizujeme byty, aby byly rozumné. Posledních pět let je tady mediální masírka, jak planeta shoří, když se něco zásadního neudělá. Malé děti píšou ve školách práce na téma, jak ony a jejich rodiče přispějí k udržitelnosti planety. Připadá mi to přehnané. Co se v této oblasti děje posledních pět let není z ekonomického hlediska adekvátní.
Máte pravdu, že řada firem nyní používá zelený marketing. Nicméně, nové byty jsou vlastně všechny zelené. Rozhodující pro devadesát procent domácností je však cena.
Jak hodně zajímají klienty ekologické parametry nabízených bytů?
Opovím stoprocentně pravdivě. Nezajímá to nikoho, nikdo se na to neptá. Protože za prvé, všichni věří, že kritéria nastavená regulací jsou natolik přísná, že se není třeba ptát. Nikdo se neptá letecké společnosti, zda byl pilot proškolen na bezpečnost letu. Všichni to považují za samozřejmost. Co klienty zajímá jsou měsíční poplatky a cena bytu. Ekonomická stránka. Lidi zajímá podíl výdajů na domácnost jako celek.
Ceny jsou vysoké i proto, že je malá nabídka nových bytů, a to kvůli dlouhému povolovacímu řízení, a nezměnilo to ani tříleté úsilí bývalého ministra pro rozvoj Ivana Bartoše. V čem tkví podstata či specifikum českého povolování?
Celý problém posledních deseti let cenového vývoje je nedostatek nových bytů. Staví se jich tak málo, že se z nich stalo luxusní zboží. Dnes je běžné, že na novou výstavbu máme pořadníky zájemců. Mediálně to vypadalo, že hlavním problémem je povolovací proces. My jsme si kladli otázku, proč je tak pomalý. Nabyl jsem dojmu, že hlavním problémem není neochota politiků povolovat novou výstavbu. Hlavním problémem je infrastruktura ve městech.
Za posledních dvacet let vzniká ve velkých městech dostatek pracovních míst, a tak se v nich geometricky znásobila poptávka po bydlení. Pro lidi je zajímavé stěhovat se nejen za prací, ale také za kulturou, zdravotnictvím, školstvím, zábavou, sportem. Města se stala příjemným místem pro žití. Jenom v Praze se podle dat mobilních operátorů během dvaceti let zvýšil počet lidí z?1,3 na 1,8 milionu. To je roční nárůst o 25 tisíc lidí, což je deset tisíc bytů. My stavíme pět tisíc bytů, některé roky čtyři nebo tři tisíce. Plus stárne bytový fond. Průměrnému bytu v Praze je nějakých 69 let.
Města nemají dost peněz, aby pro tuto výstavbu stavěla infrastrukturu. Dopravu, parkování, vodovodní řady, kanalizaci, energetické sítě. Takže se dějí dvě věci. Města tlačí na investory. Investoři infrastrukturu staví a přenášejí do cen bytů. A pak je tady část pozemků, která čeká na vybavení. My máme například pozemky, u kterých musíme počkat, až bude dokončena část okruhu. Do té doby nám nikdo nepovolí výstavbu.
Nutí vás tato situace třeba hledat pozemky dál od centra města, nebo prodlevy prostě přečkáte?
Teď jsme se na chvilku ponořili do jádra developmentu. Posledních třicet let to je základ, získat takové pozemky, kde máte největší pravděpodobnost dosáhnout takového stavu infrastruktury, abyste získal povolení. Ale infrastruktura je globální problém, jak v Praze, tak i v celé České republice. Pokud ho nevyřešíme, nebude se povolovat víc. Je tady spousta nápadů, jak zrychlit povolovací proces. Ale já myslím, že by pomohla jiná redistribuce peněz. V Praze se z developmentu dostane do veřejných rozpočtů asi sedmdesát miliard korun. Praha z nich ročně získá asi pět set padesát milionů. Buď bude muset dojít ke změně rozpočtového určení daní…
To nebudou chtít slyšet v obcích, takže takový návrh nikdo nepodpoří…
Ano. Nebo bude muset infrastrukturu měst zafinancovat stát. To jsem předvedl černobílou debatu. Teď bude následovat politická diskuse. Třeba mému srdci je blízký názor, že jestliže se v několika posledních dekádách rozvíjí city urbanismus, přesun lidí do měst, potom by se politik neměl stydět říci, že si velká města zaslouží peníze na rozvoj. V Česku pět velkých měst generuje 85 procent HDP.
Jenže tady jako by byla snaha zvrátit vývoj stěhování do měst. Tudíž je tabu peníze, zejména bohaté Praze, dát. Budeme diktovat společnosti, kde má bydlet? Ale potom se situace nevyřeší. Potom by tedy měl přijít stát a říci, že bydlení začíná být pro střední třídu nedostupné a tak ze svého nainvestuji sám.
Jedním z důsledků nedostupnosti vlastního bydlení je rozvoj nájemního bydlení. Jak se situace s nájemním bude vyvíjet?
My jsme už před jedenácti lety dospěli k tomu, že když stát v oblasti dostupnosti vlastnického bydlení nekoná, musíme my jako soukromí investoři jít sami dostupnosti naproti. Abychom udrželi, když to řeknu velikášsky, sociální smír. Vymysleli jsme dva produkty. Jeden jsme uvedli na trh před třinácti lety, to bylo družstevní bydlení.
Uvědomili jsme si, že pro středostavovskou domácnost je důležitý měsíční výdaj na bydlení. Pro klienty družstva se nám proto podařilo vyjednat lepší finanční podmínky. Oproti hypotéce jde až o třetinu nižší měsíční splátky.
Když jsme před pěti lety se stejnou ambicí spustili nájemní bydlení, domluvili jsme se postupně se šesti velkými investory, kteří do nájemního bydlení investují. Cílí na výnosy z nájmů kolem čtyř nebo pěti procent. Berou na sebe finanční službu za zmíněný zisk. Stávají se profesionálními správci. Původně jsme si mysleli, že nájemní bydlení bude čistě ekonomický model, který pomůže kvalitně bydlet více domácnostem. Ale zjistili jsme, že to má další aspekty. Třeba v západních zemích už se nekonkuruje cenou, ale kvalitou bydlení. Dům má profesionální, dlouhodobou správu. Odpadají sáhodlouhé debaty SVJ o osvětlení chodby nebo kolik kdo z
jakého patra platí za výtah.
Interně jsme si to pojmenovali Program dostupného bydlení. Čelíme přitom mnoha tlakům a není to jenom kvůli ekologickým normám. Děláme to v prostředí vysokého převisu poptávky, růstu nákladů na stavbu. Čtyřikrát se změnilo DPH, změnily se technické požadavky na byt, vzrostly náklady na financování.
Přistupujete jinak k výstavbě nájemního a vlastnického bydlení? Je známo, že byty pro nájmy jsou spíš malé, pro singly nebo páry…
Souhlasím zčásti, záleží na strategii fondu. Převažují fondy, které chtějí pronajímat menší byty, 1+kk nebo 2+kk. Protože takových bytů je stále nedostatek. Ale v posledních dvou letech se objevují fondy, které přišly na to, že lidé poté, co založí rodinu, chtějí v nájemním bydlení pokračovat. Líbí se jim, že nemusí šetřit na první velkou splátku. Ale potřebují větší byty. Začínáme mít poptávku po větších rodinných bytech. V Praze je nyní velký nedostatek bytů v kategorii 4+kk nebo 5+kk, které by byly v nájmu. My spolupracujeme s oběma typy fondů.
A ještě k těm malým bytům. Řada lidí si myslí, že se staví proto, že jsou nejlevnější. Ale hlavní důvod je, že v sedmdesátých letech, kdy se za jednu dekádu postavilo víc bytů než za třicet let po revoluci, se stavěly hlavně byty 3+1. Po revoluci začal významně růst počet single domácností a chyběly malé byty.
Nejsou to spíš investiční byty, kdy nájemník vlastně splácí vlastníkovi hypotéku?
Je to součástí trendů, ale podstata je, že v těch bytech bydlí lidé. Kdyby nebyla poptávka po malých bytech, nefungovalo by nájemné a nefungovala by ani ta investice. Je to řetězec.
Zapomíná se na dvě věci, vrátím se k polopravdám. První: zaznívá, že developeři stanovují ceny. Ceny ale stanovuje trh. Když se zvyšují ceny novostaveb, zvyšuje se tím cena 650 tisíc bytů v Praze. Developeři postaví pět tisíc bytů. Za stejnou dobu se na sekundárním trhu zobchoduje 15 až 20 tisíc bytů. Takže je mýlka, že jde o nějakou developerskou slupku. Ne, to je celkový trh s byty. My jsme se v době finanční krize v letech 2008 a 2009 dostali při prodeji pod náklady. Development jedeme v cyklech, někdy je marže úzká, někdy je veselejší. Ale cenu určuje trh.
A důležitý je i mezigenerační transfer. Když někdo získá byt po babičce, má šestkrát větší hodnotu, než měl v devadesátých letech.
Druhá polopravda. Když se obsadí pět tisíc nových bytů, uvolní se 0,7násobek tohoto množství, tedy 3 500 bytů. Často v panelácích, pro nižší příjmové skupiny. Není pravda, že nové byty jsou jenom pro bohaté. Development nepřináší byty jenom pro nejbohatší, ale i pro středně a nízkopříjmový stav. Do našich bytů se třetina lidí stěhuje z paneláků, třetina ze starší zástavby a třetina z rodinných domků za Prahou.
Kvůli vysokým cenám bytů v Praze někteří developeři sázejí na menší, dopravně dostupná města v okolí hlavního města. Jdete také mimo Prahu?
To je extrémně zajímavé téma. Lidé, kteří pracují v Praze, se stěhují do Středočeského kraje ne proto, že by tam chtěli, ale protože nenajdou byt v hlavním městě. Není to trend, že by si společnost řekla: takhle chceme žít. Je to z nouze ctnost. Vidíme zájem jít za Prahu, vyzkoušeli jsme si dva projekty. Jeden v Kralupech nad Vltavou, jeden na Kladně. Nejsem si jistý, zda budeme pokračovat s touto středočeskou expanzí, vyhodnotíme si to. Stavěli jsme na vlakových uzlech, takhle to funguje v západní Evropě.
Věnujete se i výstavbě komerčních nemovitostí. V Praze se rok nic nepostavilo. Už se trh probouzí?
Komerční nemovitosti postihlo dnes něco, co postihne residenční výstavbu v roce 2040. Plně je doběhla udržitelná regulace. ESG. Pravidla byla tak přísná, že se promítla do nákladového modelu kanceláří tak dramatickým způsobem, že nájemné u nové výstavby o desítky procent převyšuje nájemné u staré výstavby. Regulátoři udělali zásadní chybu. I když zcela jistě s dobrým záměrem. Požadavky na ekologickou regulaci u starých budov jsou výrazně nižší, než požadavky u nových budov. Po staré budově se chce, aby se o několik procent zlepšila. Po nové se chce, aby dosáhla konkrétního benchmarku. To ji zdraží o stovky milionů korun. Takže se nestaví a čeká se, až přijde velká nadnárodní společnost, která řekne, to opravdu chceme. Praha by potřebovala 150 tisíc metrů nové plochy ročně. To se určitě nestaví.
Osobně volám po energetické udržitelnosti, volám po snižování CO2. Jenom bych nastavil kritéria méně přísná a v čase, který reflektuje ekonomickou situaci evropských ekonomik. A zejména českých firem a českých domácností.
Jak velkou částí se FINEP věnuje komerčním nemovitostem a jak to bude v budoucnu?
Byli jsme donuceni jako soukromí investoři přijmout městotvornou roli, která nám nepřísluší. Tu mají mít urbanisté, které si najímá město. Má se promítnout do územního plánu a my máme stavět, co je v územním plánu. Ale my kreslíme projekty na brownfieldech, řešíme, co tam bude vznikat. Ve FINEPu jsme dospěli k názoru, že je velmi dobré, aby se velkých lokalitách mixovala bytová a kancelářská výstavba. Přestože je to pro nás jako developera neatraktivní. Bylo by však chybou všechny brownfieldy překreslit na bytovou výstavbu. Pokud nebudeme dělat tento mix, nevzniknou města krátkých vzdáleností. Budoucnost měst je v?15 minutách z domova do práce. Musíme počkat, až tempo kancelářské výstavby doběhne rezidenční stavby.
Takhle jsme nakreslili projekt Nový Opatov na zastávce metra Opatov. Přímo u metra chceme vybudovat kancelářskou výstavbu s náměstím. Kanceláře se postarají o to, že přes den fungují služby, ze kterých benefitují obyvatelé Prahy 11. Musíme si počkat, až kancelářská výstavba bude natolik ekonomická, že najde svoji klientelu. Jsme ve výběrovém řízení několika nadnárodních společností. Věřím, že se doba začíná potkávat. Kancelářská výstavba mnohonásobně víc odráží ekonomické cykly, než bytová výstavba.
Jak vyhlížíte z hlediska bytové výstavby rok 2025?
Dlouhodobě bojuji proti krátkodobým výhledům. Roční nebo dvouleté výhledy podléhají módním vlnám a ekonomickým cyklům. Ale řeknu, i když za to sklidím bouři nevole, že ceny bytů se do deseti let zdvojnásobí. Nebývalo tomu jinak. Za třicet let se cena bytů zešestinásobila. Průměrná mzda v Praze šla za těch třicet let ze sedmi tisíc na 55 tisíc, to je růst víc než sedminásobný. Vtip je v tom, že vyšším příjmovým skupinám byty relativně zlevnily. Proto je tu segment bohatších, aktivnějších, šťastnějších lidí, kteří mají možnost koupit si druhý byt na pronájem. Tito lidé jsou pilířem dostupnosti bydlení. Praha netrpí tím, že by byty byly volné.
Od jednoho významného ekonoma jsem slyšel, že v Praze je sousta volných bytů, protože když jde večer z kavárny, je spousta oken potemnělých. Kontroval jsem, že spousta lidí patrně v kavárně zůstala déle. Podle našich odhadů jsou totiž prázdné jen nižší jednotky tisíc bytů.
A ještě zajímavost k cenám bytů. Od roku 2011, kdy se několikrát změnilo DPH, je výsledkem, že na identickém bytě se odvod do veřejného rozpočtu zvýšil ze 150 tisíc korun na 1,6 milionu. Největším beneficientem na cenách bytů je stát.
A ještě jeden důležitý aspekt. V roce 2011 se změnil devizový zákon, a ten umožnil nabývání nemovitostí i občanům mimo Evropskou unii. Čímž jsme české domácnosti vrhli do konkurence s ruskými investory, i když těch už dnes moc není. Ale také s investory z Asie, kterých přibývá. Vede se tu diskuse o migraci, ale ne o tomto totálním zatížení českého realitního trhu pravidly, která nastavil stát.
Datum: 11.12.2024
Comments